Как продать квартиру в ипотеке — правильный порядок действий

С вопросом, можно ли продать квартиру в ипотеке, россияне сталкиваются довольно часто. У одних ипотечных заёмщиков возникают денежные трудности, при которых им становится непосильно ежемесячно вносить кредитные платежи. У других резко появляется необходимость в более просторном жильё. Проблема заключается в том, что купленная за заёмные средства недвижимость будет находиться в залоге у банка до того момента, пока не будет закрыт полностью долг.

Досрочное погашение долга

Этот вариант продажи квартиры с обременением по ипотеке предполагает поиска человека, готового приобрести заложенный объект недвижимости банку и предоставит продавцу денежные средства для досрочной выплаты оставшейся части задолженности. На поиски покупателя в этом случае может уйти немало времени, так как далеко не каждый станет связываться с квартирой в обременении.

Наиболее актуальна такая схема при продаже недвижимости, находящейся в недостроенном состоянии. Связано это с большим спросом на квартиры в новостройках с хорошей планировкой. Если застройщик честный и обязательный, то у него много желающих приобрести жильё, строительство которого уже практически закончено.

Процедура продажи квартиры с досрочным погашением задолженности начинается с того, что владелец обращается в банковское учреждение, с которым он подписывал ипотечный договор, и просит одобрить продажу жилья.

Для того чтобы гарантированно было принято положительное решение, от заёмщика необходима веская причина преждевременного закрытия долга.

Если банк выдал разрешение, то владельцу ипотечной квартиры следует действовать по следующему плану:

1. Выяснить, сколько он остался должен банку.
2. Составить соглашение с покупателем и заверить его в нотариальной компании.
3. Выписаться самому, а также выписать всех членов своего семейства из ипотечного жилья.
4. Получить задаток от покупателя (этой суммы должно хватить на полную выплату долга банку) и использовать его для закрытия ипотеки.
5. Снять с квартиры все ограничения.
6. Прийти в регистрационную палату и перерегистрировать жильё с себя на покупателя.
7. Получить от покупателя оставшуюся часть денег.

Так как процесс довольно простой и понятный – это один из самых быстрых вариантов реализации недвижимости, находящейся в ипотеке. Но в то же время он предполагает большой риск для покупателя, так как нет никаких гарантий, что продавец после получения задатка не попадёт в больницу, умрёт или просто скроется. Тогда придётся для возврата денег обращаться в судебный орган, а процесс этот может затянуться надолго.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

В этой схеме банк принимает участие в сделке в роли получателя задатка. Саму сделку осуществляет продавец (чтобы самому не наделать ошибок, рекомендуется привлечь опытного риелтора). Этапы оформления следующие:

1. Продавец получает добро на реализацию заложенной квартиры и запрашивает от банковского работника величину оставшейся заложенности.
2. Покупатель располагает деньги в двух банковских ячейках. В первую вносится остаток ипотечного долга, а во вторую – то, что предназначено продавцу (разница между реальной стоимостью квартиры и остатком).
3. Стороны ставят подписи на договоре купли-продажи и сделка регистрируется в Росреестре.
4. После того как покупатель вступает в право владения квартирой, он автоматически приобретает залоговое обязательство. Продавец в свою очередь забирает деньги из первой депозитной ячейки и погашает оставшуюся задолженность перед банком.
5. Дальше покупателю выдаётся погашенная закладная на квартиру и по ней он уже сможет получить выписку и ЕГРН, в которой будет указано, что купленная им недвижимость никем не обременена. С такой целью можно обратиться в многофункциональный центр.
6. Когда все вышеописанные действия будут завершены, продавец сможет снять деньги со второй ячейки.

Это самая безопасная схема сделки, так как продавец может не переживать о том, что покупатель внезапно откажется от покупки, ведь он уже положил деньги в ячейки. А покупатель может не бояться потерять свои средства, так в случае форс-мажора банк вернёт ему их.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

В этом случае предполагается продажа владельцем ипотечного жилья покупателю своих долговых обязательств перед банком. То есть перезаключается договор об ипотеке на нового заёмщика. Только в нём уже прописывается не первоначальная сумма займа, а только та часть, которую не успел выплатить прошлый заёмщик. Таким образом, новый заёмщик приобретает и ипотечную жилплощадь, и кредитный долг.

Довольно часто люди, желающие обзавестись жильём, прибегают к этой схеме, так как стоимость ипотечной недвижимости значительно ниже.

Сама процедура оформления идентична стандартной:

1. Покупатель собирает всю необходимую документацию и передаёт её на рассмотрение в банк.
2. Если решение выносится положительное, то дальше проводится процедура оценки приобретаемой ипотечной квартиры.

Перерегистрирует залог в Росреестре само банковское учреждение. От заёмщика только требуется поставить подпись на документе о переуступке долга.

В роли покупателя может выступить и другой банк. В таком случае ипотечный кредит переводится в то учреждение, которое предоставляет средства на закрытие долга по ипотеке. На практике такое случается довольно часто, так как банковские организации всё больше уменьшают процентные ставки по кредитам. А люди, найдя более приемлемые условия возврата долга, решаются перекредитовать ипотеку, переведя задолженность в другой банк.

Продажа ипотечного жилья банком

Банк берётся за реализацию ипотечного жилья только в том случае, если заёмщик совершил серьёзные просрочки или вообще объявил, что у него нет денег дальше вносить платежи.

Реализация этой схемы возможна только при условии, что и владелец ипотечной недвижимости, и кредитная организация дают на это согласие. У первого, как правило, и нет другого выхода решения сложившейся проблемы. И продавцу, и покупателю гарантируется безопасная сделка. Реализация квартиры осуществляется с помощью торгов на специализированных интернет-площадках.

Порядок действия продажи ипотечной квартиры банком включает следующие этапы:

1. Запрашивается разрешение от банка, где была оформлена ипотека на продажу заложенной квартиры (чаще всего банковское учреждение или даже коллекторы сами предлагают такой выход из ситуации). Далее он должен подписать согласие на продажу жилья.
2. Банк проводит оценку недвижимости, регистрирует её на торгах и таким образом находит человека, желающего её приобрести. Если желающих нет, то стоимость постепенно уменьшается.
3. Открываются две банковские ячейки. В первую покупатель переводит ту сумму, которая погасит остаток долга, а во вторую – средства для продавца. Если с момента получения заёмщиком ипотеки прошло мало времени, то во второй ячейке будет очень маленькая сумма.
4. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи, а также и составляется договор между кредитором и покупателем. После этого банк направляет документацию в Росреестр, чтобы снять с жилья обременение и вывести деньги с первой ячейки.
5. Как только перерегистрация права собственности на нового владельца будет завершена, продавец сможет забрать свои деньги со второй ячейки.

Для продавца преимущество в этой схеме заключается в том, что практически всю процедуру выполняет банк, но в таком случае у него нет права самостоятельно установить стоимость квартиры.

Необходимые документы

Чтобы продать ипотечную квартиру, понадобится немаленький пакет документации. Желательно его собирать заранее. Итак, состоит он из следующего:

1. Паспорта всех собственников реализуемого жилья (в случае с детьми младше 14 лет необходимо предоставить свидетельство о рождении).
2. Свидетельство о государственной регистрации или выписку из ЕГРН о праве собственности, акт приёма-передачи недвижимости.
3. Технический паспорт на квартиру. При его отсутствии придётся его заказывать в МФЦ или БТИ.
4. Кадастровый паспорт (если с момента завершения сделки уже прошло более 5 лет).
5. Выписка из домовой книги (справка по форме №9).
6. Письменное согласие на продажу недвижимости от супруга/супруги, заверенное у нотариуса (если недвижимость приобреталась, когда они находились в официальном браке). Даже если брак уже распался, предоставлять его всё равно нужно.

Если среди собственников квартиры есть дети до 14 лет, то разрешение на продажу ипотечного жилья придётся получать в органах опеки. Выдаётся оно только в том случае, если после реализации квартиры не ухудшатся условия проживания ребёнка.

При оформлении разрешения требуется присутствие обоих родителей, даже если они в разводе и один из них проживает за пределами страны.

Военная ипотека и маткапитал

В тех случаях, когда квартира приобреталась по программе «военная ипотека» реализовать её также возможно. Но для снятия обременения с неё необходимо окончательно расплатиться с банком и вернуть платежи, полученные с государственного бюджета.

Возвращённые денежные средства военнослужащим поступают обратно на счёт участника НИС и он может воспользоваться ими до достижения им 42 летнего возраста.

Если квартира куплена в ипотеку с использованием материнского капитала, то продать её не так-то и просто, так как она для банка выступает залогом и гарантией того, что заёмщик погасит всю задолженность. Если у него складывается ситуация, при которой невозможно дальше вносить кредитные платежи, то кредитор реализует жильё и использует полученные деньги на погашение долга. Вся загвоздка в этом случае заключается в том, что продажа жилья, в собственниках которого числится ребёнок, возможна только при условии предоставления ему соответствующей доли. А на практике совершить это очень сложно.

Риски при сделке

Решив приобрести ипотечную квартиру, продавец несёт следующие риски:

1. Банк может не одобрить переоформление ипотеки на другого человека с сохранением обременения.
2. Банк, через который производится обмен деньгами, может оказаться неплатёжеспособным.
3. Стоимость квартиры, находящейся в залоге у банка, может значительно уменьшиться.

Покупатель, продавая обременённую квартиру, несёт следующие риски:

1. Продавец может отказаться от проведения сделки купли-продажи после того, как получит задаток.
2. Снятие обременения с жилья может сильно затянуться.
3. В государственных органах могут отказаться регистрировать сделку.

Если собственники решили продать квартиру, купленную в ипотеку, то они должны быть готовы к трудностям. Но продать ипотечное жильё реально, главное правильно собрать документы и найти покупателя.