Условия реструктуризации ипотеки

Оформляя ипотечный кредит, важно реально оценивать свои текущие и будущие финансовые возможности. Срок, на протяжении которого ежемесячно необходимо будет производить платежи, очень большой. Однако предусмотреть заранее все форс-мажоры не под силу никому. При возникновении подобных случаев важно не пытаться скрыться от банковских сотрудников и игнорировать их просьбы выплатить долг – эти действия только всё усугубят. Чаще всего проблемным заёмщикам банки предлагают такую услугу, как реструктуризация ипотеки.

Что такое реструктуризация

Реструктуризация ипотеки – это пересмотр условий по ранее заключённому и ещё действующему кредитному договору. Применяется эта процедура к заёмщикам, которые по каким-то причинам оказались в трудном финансовом положении и уже больше не могут погашать ипотечную задолженность на первоначально установленных условиях.

Реструктуризация – это процедура, в процессе которой пересматривается один или несколько параметров ипотеки на постоянной основе. Например, срок или процентная ставка.

Реструктуризация задолженности возможна только при условии, что у клиента есть обоснованная финансовая трудность. Однако изменяются условия для каждого заёмщика в индивидуальном порядке. Банковские работники узнают все подробности и нюансы и не во всех случаях требуют документально подтвердить причину, из-за которой произошло снижения или потеря дохода.

В качестве причин для реструктуризации ипотеки рассматриваются следующие ситуации:

• Заёмщик потерял основной источник заработка из-за того, что его сократили или предприятие, где он работал, обанкротилось или ликвидировалось.
• Заёмщик стал неработоспособным из-за полученной травмы от наступления тяжёлого заболевания или вследствие несчастного случая.
• Заёмщик вышел на пенсию, что стало явной причиной уменьшения месячного дохода.
• Резко изменился валютный курс в стране (это пункт характерен в случае, если заёмщик оформлял валютную ипотеку).
• У заёмщика появились личные обстоятельства – родился ребёнок, потерян кормилец, развод и т. д.

Чаще всего, если у заёмщика возникает кредитная задолженность, банки сами предлагают воспользоваться реструктуризацией ипотеки. Кроме этого, клиент может не дожидаться предложения банка и самостоятельно направить заявление с описанием причины, по которой он не может производить платежи и приложить к нему документальное подтверждение финансовых проблем.

К положительным сторонам реструктуризации ипотечного займа относится:

• Изменяются условия ипотечного договора в пользу заёмщика.
• Под реструктуризацию попадает любой вид недвижимости, купленный в ипотеку – квартира, дом, земельный участок и даже комната.
• Кредитный рейтинг заёмщика остаётся прежним и не портится из-за возникших финансовых трудностей.
• Банковское учреждение не подаёт исковое заявление на недобросовестного заёмщика в суд.

Но есть ещё и отрицательные стороны. К ним относятся такие моменты:

• Далеко не всем желающим разрешают воспользоваться реструктуризацией.
• После изменения условий ипотечного договора ещё раз оформить кредит для погашения долгов не получится.
• На квартиры, купленные у застройщиков (на первичном рынке недвижимости) в ипотеку очень часто банки отказывают в реструктуризации.

Формы реструктуризации ипотеки

В 2019 году банки предлагают разные формы программы реструктуризации ипотеки, которые выгодны и для них, и для самих заёмщиков. После того как банковский работник предложит все возможные варианты выхода из трудной ситуации, клиент должен сам выбрать тот, при котором ему будет более комфортно осуществлять платежи. Кроме того, ему будет предоставлена подробная консультация с разъяснениями по каждой форме реструктуризации, что облегчит принятие решения:

1. Рефинансирование – это один из самых выгодных и популярных вариантов реструктуризации для заёмщиков. Они могут взять ссуду в другом банковском учреждении и полученные средства использовать на погашение ипотеки.
2. Кредитные каникулы – этот вариант предполагает, что заёмщику по ипотеке в течение определённого периода банк не будет начислять проценты или не нужно будет делать ипотечные взносы. Однако в этом случае увеличится срок кредитования и размер переплаты.
3. Изменение валюты – этот вариант заключается в изменении изначальной валюты ипотеки, которую выбирал заёмщик, на другую, более выгодную для него. Применим он при значительном колебании курсов.
4. Отмена штрафов и пеней – этот вариант предполагает, что банк сочтёт причину, по которой заёмщик не может вносить ипотечные платежи, веской и серьёзной и отменит по такому случаю все ранее начисленные штрафы и пени.
5. Увеличение периода кредитования – при этом варианте сроки возврата ипотечного кредита значительно увеличиваются, благодаря чему уменьшается размер ежемесячного платежа. Но вместе с этим и возрастает суммарная переплата.
6. Уменьшение процентной ставки – при этом варианте заёмщику необходимо будет всё тот же срок производить ежемесячные выплаты, но за счёт уменьшения начисляемых процентов они станут немного меньше.

Кроме вышеперечисленных форм реструктуризации, следует отдельно выделить ещё полное досрочное погашение ипотеки. Оно предполагает, что заёмщик раньше установленного банком срока выплатит одним платежом весь долг, чем одновременно и уменьшит размер переплаты оплатой процентов только за фактические дни использования заёмных денег. К этому варианту прибегают только те люди, которые уверены, что в скором времени у них пропадёт возможность платить. Однако он не подходит в случае наступления форс-мажорной ситуации.

Реструктуризация с помощью государства

С 20.04.2015 года начало активно действовать Постановление Правительства РФ №373, одобренное Дмитрием Медведевым. На его основании положенный размер помощи от государства заёмщикам возрос в три раза, и было выделено на эти цели 4,5 млрд. руб.

По факту в России эта программа помощи заёмщикам, взявшим ипотеку, начала активно применяться ещё с 2009 года.

Воспользоваться реструктуризацией с господдержкой можно, если соблюдены определённые условия:

• Жильё, оформленное в ипотеку, должно быть единственное, которым владеет заёмщик. То есть он не должен быть собственником другой квартиры или дома, но допускается, что у него может быть доля меньше 50% от другого жилого помещения на всех членов семьи.
• Площадь жилья также важна. По закону однокомнатная квартира не должна быть больше 45 кв. метров, двухкомнатная – 65 кв. метров, трёх- и четырёхкомнатная – 85 кв. метров.
• С момента подписания ипотечного договора до подачи заявления на реструктуризацию должно пройти больше 12 месяцев.
• Должник имеет просрочку от 1 до 3 месяцев.

Кроме этого, требования выдвигаются и к самим заёмщикам. Право на получение субсидии есть у следующих категорий населения:

• Родители или опекуны детей, не достигших 18 лет.
• Граждане, участвующие в войне (ветераны).
• Лица, получившие группу инвалидности, и их родители.
• Граждане, на попечительстве которых есть учащиеся в техникуме, училище или вузе на очной форме обучения, не достигшие 24 лет.
• Сотрудники государственных учреждений и Академии наук.

Реструктуризировать ипотеку могут добросовестные заёмщики, у которых появились материальные трудности из-за снижения уровня жизни. При этом обязательно соответствующими бумагами доказывается тот факт, что после уплаты ежемесячного ипотечного платежа на каждого члена семьи из общего заработка будет приходиться сумма меньше двух прожиточных минимумов, установленных в том регионе, где они проживают.

Если заёмщик попадает под все описанные критерии, то он может написать и отправить заявление с просьбой о предоставлении субсидии в соответствующий орган. Занимается такими вопросами А гентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРЖК).

Если АРЖК одобряет кандидатуру, то у этого заёмщика получится сократить общую сумму задолженности. Списание может быть произведено как одноразово, так и за несколько платежей. В общей сумме ипотечный долг может уменьшиться на 20%, но не больше чем на 600 тыс. руб.

Семьи, у которых есть двое несовершеннолетних детей, могут рассчитывать на уменьшение задолженность на 30%, но не более чем 1,5 млн руб.

Отсрочка выплаты долга (кредитные каникулы) предоставляется на срок до 1,5 лет, а годовая процентная ставка может быть уменьшена до 11,5%. Иностранная валюта конвертируется в рубли по курсу Центрального Банка или даже по пониженному. Кроме того, все затраты на оформление реструктуризации государство снимает с заёмщика и покрывает самостоятельно.

Кто имеет право

В соответствии с российским законодательством не каждый желающий, ранее получивший ипотечный кредит, может воспользоваться услугой реструктуризации долга. Направить заявку на пересмотр условий ипотечного договора могут:

1. Граждане, которые официально являются опекуном одному или нескольким детям до 18 лет или детям-инвалидам.
2. Люди, получившие после прохождения медико-санитарной экспертизы любую группу инвалидности.
3. Заёмщики, у которых в семье есть минимум 3 детей.
4. Остальные физические лица, у которых значительно уменьшился уровень заработка по независящим от них причинам.

Но даже если должник попадает под одну из указанных групп, это не даёт 100% гарантии того, что банк одобрит запрос на реструктуризацию. Главное условие – своевременное внесение всех предыдущих платежей и дата оформления ипотеки более 12 месяцев назад к моменту составления заявления с просьбой об изменении условий договора.

Необходимые документы

Каждый банк вправе самостоятельно составлять перечень документов для заёмщиков, которые хотят воспользоваться реструктуризацией. Но в основном он состоит из следующего:

• Действующий паспорт человека, оформлявшего ипотеку.
• Заявление, в котором указана просьба о пересмотре условий кредитования и причина, по которой банк должен пойти клиенту на уступки.
• Заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки (все заполненные страницы). А если заёмщик потерял работу, то и справка о постановке на учёт по безработице.
• Справки, подтверждающие наличие регулярного поступления заработка или иных доходов.
• График платежей по ипотеке.
• Квитанции об оплате ежемесячных платежей по действующему ипотечному договору. Они служат доказательством того, что заёмщик ранее исправно выполнял свои финансовые обязательства перед банком.
• Изначально заключённый договор ипотеки.
• Страховой договор и договор о поручительстве (при наличии).
• Справки о составе семьи.
• Военный билет (если заёмщик – мужчина возрастом менее 27 лет).
• Справка из больницы (при наличии). Её предоставляют в случае несчастного случая, повлёкшего травму или группу инвалидности.
• Свидетельств собственности на недвижимое имущество, кроме того жилища, которое куплено в ипотеку (при наличии).

Если в процессе рассмотрения заявления и документации у сотрудников банка возникнут дополнительные вопросы или спорные моменты, то они могут попросить заёмщика предоставить дополнительные бумаги.

Пошаговая инструкция

Весь процесс реструктуризации ранее полученной ипотеки состоит из трёх шагов.

На первом заёмщику необходимо лично прийти в банковское учреждение и составить официальное заявление. Причём, это должно быть именно то отделение, где он подписывал изначально кредитный договор на покупку жилья.

Образец этого заявления можно попросить у менеджера банка или предварительно составить его дома. К нему же необходимо приложить всю требуемую документацию. После этого заёмщик с банковским работником оговаривает изменения в условиях ипотечного договора.

На втором шаге заёмщику необходимо дождаться вынесения вердикта. Кредитор подробно изучит полученное заявление, документы и все обстоятельства и огласит решение.

Каждое банковское учреждение вправе самостоятельно устанавливать сроки, в течение которых дело может находиться на рассмотрении. В большинстве случаев официально устанавливается максимальный срок в 30 дней, но по факту он практически всегда больше, так как сотрудники банка часто просят заёмщиков предоставить дополнительные бумаги.

На заключительном третьем шаге банк и заёмщик подписывают новый ипотечный договор или дополнительное соглашение с корректировкой прежних условий к старому.

Если заёмщик попадает под категорию граждан, которым положена помощь от государства, то в конце ему необходимо лично посетить министерство юстиции с ранее оформленной закладной и собранными документами для регистрации изменений в договоре о залоге.

Реструктуризация ипотеки – это реальная возможность для заёмщиков не влезть в большие долги, избежать судебного разбирательства и не потерять недвижимость, за которую уже выплачено часть стоимости.